Panduan untuk Hosting Airbnb (Bahagian 1) - Airbnb vs Penyewaan Jangka Panjang

Perspektif dari Seattle Superhost

Sepanjang tahun lalu saya telah menjawab soalan dari semakin ramai kawan yang berminat dengan pengalaman hosting Airbnb, dan memutuskan untuk memulakan siri ini untuk mendokumenkan perjalanan. Sepanjang setahun, saya telah menjadi tuan rumah lebih dari 160 perjalanan di 6 penyenaraian di 3 rumah yang berbeza, menerima 138 ulasan (yang terdiri daripada kedua-dua pujian manis dan kritikan yang keras), memfailkan 1 laporan polis dan membuat kira-kira $ 85,000 dalam pendapatan. Sebagai tuan rumah amatur yang menyesuaikan Airbnb dan kerja 9-5, saya berharap lain kali pertama dan tuan rumah boleh berkaitan dengan pelajaran dan perjuangan yang saya pelajari dengan cara yang sukar.

Bagaimana Ia Bermula

Apabila saya berpindah ke Seattle dua tahun yang lalu, saya sedang mencari jalan untuk menaiki sebuah apartmen mewah bertaraf tinggi untuk menelefon rumah. Baru-baru ini keluar dari kolej dan dibebaskan selepas bertahun-tahun dibanjiri bilik asrama saiz shoeboxes, saya melakukan perkara yang paling bijak yang muda yang bertanggungjawab fiskal bermula dalam tenaga kerja boleh lakukan - menandatangani pajakan selama setahun untuk mengeluarkan $ 2200 sebulan untuk satu bilik tidur di pusat bandar Bellevue. Ia memaparkan tingkap-tingkap yang luas dengan pemandangan Gunung Rainier dan sudut yang sempurna untuk sebuah piano besar, yang semestinya saya mendapat sebagai puncak ceri untuk membakar wang yang membazir.

Saya berada di rumah.

Sehingga tujuh bulan kemudian, apabila semua kawan saya memutuskan bahawa Bellevue terlalu membosankan dan bergerak ke arah barat untuk tinggal di Seattle. Saya tiba-tiba berhadapan dengan pilihan hidup dengan FOMO utama atau melanggar pajakan saya dengan penalti yang besar.

Seorang rakan bercanda bahawa saya perlu Airbnb tempat sehingga pajakan berakhir.

"Tidak boleh, itu gila." Saya ketawa. "Ini Bellevue, yang akan tinggal di sini?"

Beberapa saat kemudian, kami menatap penyenaraian Airbnb dengan hak satu bilik tidur yang sama di atas lombong. Semua anda pada malam $ 397 sedikit. Saya menyemak kalendar - separuh ditempah. Dan di sini saya, saya fikir, tinggal di sini hanya $ 70 / hari. Apa yang mencuri.

Itu jelas bukan semua yang berlaku di fikiran saya, dan saya fikir semua orang boleh meneka apa yang saya lakukan seterusnya.

Ia hebat buat seketika - saya terpaksa tinggal bersama rakan-rakan saya di Seattle, semuanya ketika membayar sewa bulanan saya pada masa baki pajakan, dan mengecilkan beberapa perubahan besar setiap bulan. Siapa yang akan tinggal di sana, saya tertanya-tanya. Pengembara perniagaan untuk satu, pada $ 250 malam itu lebih murah daripada Hyatt Hotel yang berdekatan, dan datang dengan dapurnya sendiri. Setiap sekarang dan kemudian saya juga mempunyai pasangan tempatan yang menempah tempat tinggal untuk merayakan bulan madu atau ulang tahun mereka. Piano adalah tarikan besar, dan dibayar untuk dirinya sendiri dalam beberapa minggu.

Apa yang saya lakukan juga melanggar perjanjian pajakan saya (yang saya benar-benar tidak berbangga dan tidak mengesyorkan sesiapa sahaja), dan syarikat pengurusan dengan baik mengingatkan saya bahawa dengan surat amaran dua minggu sebelum pajakan saya akan berakhir . Saya membubarkan semua perabot (termasuk piano), dan berangkat untuk membeli harta Airbnb pertama saya.

Dilema Pelabur: Airbnb atau Sewa Jangka Panjang?

Isyarat spoiler: Ia datang kepada apa yang anda lebih suka bimbang.

Beberapa bulan sebelum berpindah dari Bellevue, saya mempunyai perjumpaan pertama saya yang pertama ke hartanah pelaburan. Terima kasih kepada rakan saya secara rawak bertemu di pesta rumah Halloween yang menjadi guru hartanah, saya akhirnya membeli sepasang kondom perampasan murah 20 batu dari Seattle. Salah seorang daripada mereka disewa kira-kira setengah tahun sebelum saya menjualnya semula.

Setelah mengalami kedua-dua jenis sewa, keputusan untuk Airbnb berbanding sewa jangka panjang telah turun ke 3 faktor: pulangan tunai, faktor risiko dan jenis pengurusan.

Faktor # 1: Pulangan wang tunai

Pemenang: Kedua-duanya

Memecah nombor boleh mengejutkan: untuk kedua-dua strategi tunai pada pulangan tunai adalah setanding, walaupun mitos bahawa Airbnb adalah perkara yang paling menguntungkan di bumi.

Jika anda sudah memiliki kediaman di lokasi yang dikehendaki, Airbnb boleh membuat anda lebih banyak sewa daripada pajakan jangka panjang. Sekiranya anda seorang pelabur dengan lebih banyak pilihan, pilihannya tidak semudah itu. Menutup harta sewa yang baik dengan kadar cap yang tinggi boleh membawa anda pulangan yang sama untuk menjalankan Airbnb yang baik.

Mengapa tidak membeli hartanah yang sangat murah dan kemudian Airbnb mempunyai yang terbaik dari kedua-dua dunia? Anda boleh, tetapi realitinya adalah bahawa rumah-rumah murah lebih jauh dari tarikan bandar kurang kepada pelancong. Sifat-sifat Airbnb yang mudah dikendalikan dan menguntungkan tidak murah untuk memperoleh, dan biasanya tidak mempunyai kadar topi hebat. Walau bagaimanapun, strategi penyatuan yang baik sama dengan membeli rumah pelbagai keluarga (yang sukar dicari).

Mari lihat lebih dekat dengan nombor dengan 2 contoh di bawah:

Kediaman foreclosure untuk sewa jangka panjang

Penyewaan Jangka Panjang: Saya telah membeli unit kondominium sewa dengan wang tunai $ 72,000, dan ia menyewa $ 990 sebulan. Dengan $ 210 yuran HOA setiap bulan, dan dengan mengandaikan rizab kekosongan 5% dan kos operasi 5% untuk kesederhanaan, ia turun kepada kadar cap 11.4%. (Saya tidak akan mensimulasikan nombor untuk Airbnb kerana ciri khas ini mungkin tidak berfungsi dengan baik.)

Tunai di: $ 72,000 (atau $ 18,000 untuk bayaran pendahuluan 25% jika anda membiayai semulanya untuk gadai janji hartanah pelaburan)
Pendapatan bersih (satu tahun pajakan): $ 681 / bulan (atau kira-kira $ 383 / bulan dengan bayaran gadai janji)
Tunai atas pulangan tahunan Tunai: 11.4% (semua tunai), 25.5% (dibiayai)
Rumah penginapan 3 bilik tidur untuk Airbnb

Airbnb. Airbnb pertama saya adalah rumah bandar tiga bilik tidur berhampiran bandar, yang dibeli pada $ 678K. Setiap bilik disenaraikan secara berasingan pada kira-kira $ 100 / malam (selepas menolak kos pembersihan). Pada harga penginapan itu terdapat 90% pada musim panas (April-September) dan 50% pada musim sejuk (Oktober-Mac). Sebagai perbandingan, harga pasaran memajakkan tempohnya ialah $ 4500 sebulan. Mari kita peroleh lagi kos operasi 5% untuk penyelenggaraan, rizab kekosongan 5% (untuk pajakan jangka panjang) dan kos pembekalan 5% untuk Airbnb.

Tunai di: $ 140,000 (20% bayaran pendahuluan + kos perabot, gadai janji bulanan $ 3000)
Pendapatan bersih (Airbnb): $ 5,100 / bulan untuk musim panas, $ 1500 / bulan untuk musim sejuk.
Pendapatan bersih (satu tahun pajakan): $ 1500 / bulan
Tunai atas pulangan tahunan Tunai: 25.2% (Airbnb), 11.6% (Sewa jangka panjang)

Faktor # 2: Faktor Risiko.

Pemenang = Airbnb

Running Airbnb mengurangkan risiko yang datang dengan penyewa jangka panjang tetapi meningkatkan risiko tetamu yang tidak baik, walaupun polisi insurans juta dolar Airbnb mengurangkannya dengan baik. Ancaman peraturan bandar yang lebih ketat pada Airbnb boleh menjadi perhatian besar; berisiko untuk membenarkan pembelian harta tanah biasa dengan prospek pendapatan Airbnb.

  • Pengusiran. Terdapat risiko yang wujud untuk menjemput orang asing untuk tinggal di rumah anda. Risiko itu dikuatkan apabila anda terikat secara sah untuk membiarkan mereka tinggal selama jangka masa yang lama, walaupun dengan pemeriksaan latar belakang. Jika penyewa berhenti membayar sewa, prosedur pengusiran di Seattle boleh mengambil masa sehingga setengah tahun dan menanggung kos undang-undang anda. Airbnb menawarkan perlindungan terhadap isu tetamu, dan anda boleh menapis penyewa berdasarkan ulasan.
  • Kerosakan. Walaupun tanpa isu pengusiran, penyewa jangka panjang boleh melakukan kerosakan akibat kecuaian. Penyewa jangka panjang saya tidak tahu bagaimana untuk menggunakan langsir mandi dengan betul, yang menghasilkan masalah acuan yang saya bertanggungjawab (saya juga perlu menyediakan sebulan tanpa penginapan sewa). Airbnb adalah pemenang yang jelas kerana saya mempunyai kawalan penuh terhadap jadual pembersihan dan ganti rugi diinsuranskan sepenuhnya oleh Airbnb.
  • Turnovers. Risiko untuk menghadapi isu-isu meningkat dengan kadar perolehan yang lebih tinggi, dan anda mungkin mendapati diri anda berurusan dengan isu-isu remeh tetamu pada frekuensi yang lebih tinggi. Kemungkinan berlari ke tetamu tidak bermaya juga meningkat; Saya tidak pernah menjadi tuan rumah bekas tahanan yang menggeledah Airbnb. Walaupun Airbnb membayar balik semua ganti rugi, itu adalah pengalaman yang menghantui yang saya harap tidak akan pernah dilalui lagi.
  • Peraturan. Bandar-bandar sedang mengetatkan peraturan dan batas pada Airbnbs, dan ia adalah masa yang lama sebelum Airbnb sebenarnya melaksanakan perubahan UX untuk memaksa pematuhan. Pelaksanaan subleases dan kondominium secara haram mungkin akan menjadi yang pertama kali pergi, tetapi walaupun rumah keluarga tunggal mungkin menghadapi kos seperti cukai malam.

Faktor # 3: Kualiti Kehidupan dan Kemudahan Pengurusan

Pemenang = Airbnb

Sekiranya bilangannya setanding, kenapa pergi melalui kerumitan Airbnb? Bagi saya, ia menjadi alasan terakhir - sifat kerja dan kesannya terhadap kualiti kehidupan saya. Airbnb melintasi garisan antara pelaburan aktif dan pasif, tetapi saya sendiri mendapati menjalankan Airbnb menjadi lebih menyeronokkan dengan sebab-sebab berikut:

  • Fleksibiliti. Dapat mematikan dan mematikan penyenaraian adalah kelebihan yang besar. Jika rakan dan keluarga melawat dan saya memerlukan bilik tambahan, saya hanya menyekat hari-hari. Sekiranya saya ingin menjual rumah saya minggu depan, saya boleh menghentikan operasi tanpa berurusan dengan penamatan perjanjian pajakan.
  • Jarak. Hartanah pelaburan dengan kadar cap tinggi cenderung lebih jauh dari bandar. Setiap kali penyewa saya menghadapi masalah, saya terpaksa memandu 40 minit keluar. Bayangkan memandu 40 minit untuk membaiki mesin basuh pinggan "patah", hanya untuk mendapati bahawa dia tidak menghidupkan keran ke bekalan air. Bergantung pada tempat anda tinggal, ini mungkin atau mungkin tidak menjadi masalah.
  • Ruang untuk kreativiti. Ini bervariasi dari orang ke orang, tetapi saya sendiri suka memberi dan menghias rumah saya, serta memikirkan cara untuk meningkatkan kualiti perkhidmatan sambil mengurangkan beban kerja. Terdapat lebih banyak sambungan peribadi untuk hartanah Airbnb saya. Walaupun dengan semua sistem automasi di tempat, ia masih menjadi perniagaan mini di terasnya dengan segudang cabaran pengoptimuman, dan itu memuaskan hati sendiri.
  • Pengurusan overhead. Realitinya ialah dengan beberapa Airbnbs yang dikendalikan dengan baik, anda berpotensi untuk menggantikan purata gaji sepenuh masa. Untuk mencapai sama dengan hartanah sewa, anda memerlukan unit berbilang keluarga bersaiz baik atau sekurang-kurangnya segelintir harta yang lebih murah, yang memerlukan lebih banyak pekerjaan / sambungan untuk mencari dan lebih banyak masa untuk mengurus. Jika anda tidak keberatan mempunyai semua telur anda dalam satu bakul, Airbnb adalah strategi penyatuan yang baik.

Ia datang ke apa yang anda bimbang.

Jika anda suka hiasan dalaman, berinteraksi dengan orang yang tidak dikenali, menguruskan pembersih, dan perasaan anda tidak terluka oleh ulasan tetamu snarky sekali-sekala, memberikan Airbnb hosting mencuba. Anda mendapat peluang untuk meletakkan kebolehan seni dan logistik anda untuk menguji perniagaan hotel kecil yang menguntungkan, semuanya dalam persekitaran yang sangat dilindungi.

Sebaliknya jika anda benci berurusan dengan orang yang tidak dikenali, dapatkan serangan panik ketika memikirkan perabot, marah harus pop di pukul 11 ​​malam untuk memperbaiki situasi WIFI (kerana tetamu tidak sengaja memasang penghala keluar), tetap mencari tawaran sewa rumah yang baik . Terlalu mudah mengetahui bahawa aliran tunai anda dijamin, walaupun musim sejuk akan datang.

Masih tertarik dengan hosting Airbnb? Perhatikan Bahagian 2: 20 Tips untuk Memulakan Airbnb anda atau mendaftar menjadi hos Airbnb.